"สุวรรณ วลัยเสถียร" เสนอคู่มือ "รวยด้วยอสังหา" ลงทุน "บ้าน-คอนโดฯ-อพาร์ตเมนต์"
updated: 09 ส.ค. 2555 เวลา 13:01:34 น.
ดร.สุวรรณ วลัยเสถียร อดีตรัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงพาณิชย์ กูรูด้านการลงทุนมาเผยเคล็ดลับ...รวยด้วยอสังหาฯ ที่อาคารศุภาลัยแกรนด์ทาวเวอร์ ชั้น 33 เมื่อเร็ว ๆ นี้
ช้ช่องลงทุน "อพาร์ตเมนต์"
"อ.สุวรรณ" เปิดประเด็นอสังหาฯที่ลงทุนคือ 1) ซื้อบ้านหรือคอนโดฯ ปล่อยเช่า ควรมีเงินทุน 20% และกู้แบงก์ไม่เกิน 80% ขณะที่ผลตอบแทนค่าเช่าบ้านเฉลี่ยอยู่ที่ 3-5% ต่อปี คอนโดฯเฉลี่ย 5-8% ต่อปี 2) ลงทุนทำอพาร์ตเมนต์ ผลตอบแทนค่าเช่าเฉลี่ยจะอยู่ที่ 7-10% ต่อปี แต่งบฯที่ใช้ลงทุนก็แตกต่างกันไป 3) ซื้อบ้านแล้วปรับเป็นโฮมออฟฟิศ
สำหรับอพาร์ตเมนต์ เมื่อเลือกจะลงทุนแล้ว ปัจจัยความสำเร็จคือ 1) ต้องสำรวจตลาด ทำเลที่น่าลงทุนคือรอบมหาวิทยาลัยเอกชนชั้นนำ กับรอบนิคมอุตสาหกรรม 2) ศึกษาความเป็นไปได้ผลกำไร 3) ต้องระวังการบริหารกระแสเงินสด เพราะช่วงแรกสามารถเก็บค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกันได้ แต่ต้องเผื่อกรณีที่มีลูกค้าย้ายออกเพราะจะต้องคืนเงินประกัน และไม่มีรายได้ค่าเช่าชั่วคราว 4) ต้องเผื่อค่าใช้จ่ายภาษีและค่าใช้จ่ายอื่น ๆ อาทิ ภาษีโรงเรือน ภาษีหัก ณ ที่จ่าย ภาษีเงินได้ ฯลฯ
รายละเอียดการลงทุนอพาร์ตเมนต์สัดส่วนเงินลงทุนที่ต้องเตรียมไว้ได้แก่ 1) ค่าที่ดิน 25% 2) ค่าก่อสร้าง 65% 3) ค่าใช้จ่ายระหว่างก่อสร้าง 5% และ 4) ดอกเบี้ยระหว่างก่อสร้าง 5% โดยควรมีทุนประเดิมอย่างน้อย 40% ของมูลค่าลงทุนทั้งหมด ที่เหลืออีก 60% เป็นเงินกู้จากแบงก์
กรณีตัวอย่าง ผลกำไรจากการลงทุนทำอพาร์ตเมนต์ 50 ห้อง ห้องละ 30 ตร.ม. คำนวณภายใต้ต้นทุนค่าก่อสร้าง ตร.ม.ละ 1 หมื่นบาท เท่ากับจะมีต้นทุนก่อสร้างห้องละ 3 แสนบาท รวม 50 ห้องเบ็ดเสร็จจะมีต้นทุนทั้งหมด 15 ล้านบาท
ขณะที่รายได้ค่าเช่าประเมินที่ห้องละ 4 พันบาท/เดือน หรือเดือนละ 2 แสนบาท บวกกับรายได้อื่น ๆ (ค่าน้ำ-ค่าไฟ) อีกเดือนละ 2 หมื่นบาท หากคิดที่อัตราเช่า 80% เท่ากับจะมีรายได้ค่าเช่าและค่าน้ำ-ค่าไฟรวมเดือนละ 1.76 แสนบาท หักลบจากค่าใช้จ่ายเฉลี่ยที่ 30% หรือเดือนละ 5.28 หมื่นบาท เท่ากับจะมีรายได้คงเหลือเดือนละ 1.23 แสนบาท แต่ยังไม่รวมเงินที่ผ่อนชำระแบงก์ ซึ่งทุก ๆ วงเงินกู้ 1 ล้านบาท (ระยะเวลากู้ 10 ปี) ที่อัตราดอกเบี้ย 7.75% จะมีภาระผ่อนแบงก์เดือนละประมาณ 1.21 หมื่นบาท
ลงทุนคอนโดฯ ต้องกลางเมือง
ส่วนกรณีลงทุนคอนโดฯ ควรมีเงินทุนประเดิมขั้นต่ำ 20% และกู้แบงก์ไม่เกิน 80% มีตัวอย่าง...ซักเซสสตอรี่คือ คอนโดฯในซอยนานา ถ.สุขุมวิท เมื่อปี 2535 ห้องขนาด 320 ตร.ม. ซื้อมาในราคา ตร.ม.ละ 2 หมื่นบาท หรือประมาณ 6.4 ล้านบาท ผ่านมา 20 ปีราคาขายขยับขึ้นเป็น ตร.ม.ละ 1.5 แสนบาท หรือ 48 ล้านบาท หรือขึ้นมากว่า 7 เท่า ยังไม่นับรวมรายได้จากการปล่อยเช่าตลอด 20 ปี กรณีที่ถือกรรมสิทธิ์ครบ 5 ปีจะได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมินให้กับกรมที่ดิน แต่จะต้องเสียค่าธรรมเนียมการโอน 2% จากราคาประเมิน
ดังนั้น การจะซื้อคอนโดฯเพื่อลงทุนและอนาคตอยากขายต่อเพื่อทำกำไร คำแนะนำคือเลือกทำเล "กลางเมือง" เท่านั้น เพราะที่ดินเหลือน้อย ทำให้ซัพพลายที่จะมาเป็นคู่แข่งในอนาคตมีน้อย เช่น ทำเลสีลม สาทร ศาลาแดง สุขุมวิท (ชิดลม-เอกมัย) ส่วนบ้านแนะนำทำเลบางนา เพราะปีก่อนน้ำไม่ท่วม อยู่ใกล้สนามบินสุวรรณภูมิ
ส่วน "ที่ดินเปล่า" ไม่แนะนำให้ลงทุน ยกเว้นทำเลกลางเมืองอย่าง "ศาลาแดง" ที่เกือบจะหาที่ดินไม่ได้อีกแล้ว !
ช้ช่องลงทุน "อพาร์ตเมนต์"
"อ.สุวรรณ" เปิดประเด็นอสังหาฯที่ลงทุนคือ 1) ซื้อบ้านหรือคอนโดฯ ปล่อยเช่า ควรมีเงินทุน 20% และกู้แบงก์ไม่เกิน 80% ขณะที่ผลตอบแทนค่าเช่าบ้านเฉลี่ยอยู่ที่ 3-5% ต่อปี คอนโดฯเฉลี่ย 5-8% ต่อปี 2) ลงทุนทำอพาร์ตเมนต์ ผลตอบแทนค่าเช่าเฉลี่ยจะอยู่ที่ 7-10% ต่อปี แต่งบฯที่ใช้ลงทุนก็แตกต่างกันไป 3) ซื้อบ้านแล้วปรับเป็นโฮมออฟฟิศ
สำหรับอพาร์ตเมนต์ เมื่อเลือกจะลงทุนแล้ว ปัจจัยความสำเร็จคือ 1) ต้องสำรวจตลาด ทำเลที่น่าลงทุนคือรอบมหาวิทยาลัยเอกชนชั้นนำ กับรอบนิคมอุตสาหกรรม 2) ศึกษาความเป็นไปได้ผลกำไร 3) ต้องระวังการบริหารกระแสเงินสด เพราะช่วงแรกสามารถเก็บค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกันได้ แต่ต้องเผื่อกรณีที่มีลูกค้าย้ายออกเพราะจะต้องคืนเงินประกัน และไม่มีรายได้ค่าเช่าชั่วคราว 4) ต้องเผื่อค่าใช้จ่ายภาษีและค่าใช้จ่ายอื่น ๆ อาทิ ภาษีโรงเรือน ภาษีหัก ณ ที่จ่าย ภาษีเงินได้ ฯลฯ
รายละเอียดการลงทุนอพาร์ตเมนต์สัดส่วนเงินลงทุนที่ต้องเตรียมไว้ได้แก่ 1) ค่าที่ดิน 25% 2) ค่าก่อสร้าง 65% 3) ค่าใช้จ่ายระหว่างก่อสร้าง 5% และ 4) ดอกเบี้ยระหว่างก่อสร้าง 5% โดยควรมีทุนประเดิมอย่างน้อย 40% ของมูลค่าลงทุนทั้งหมด ที่เหลืออีก 60% เป็นเงินกู้จากแบงก์
กรณีตัวอย่าง ผลกำไรจากการลงทุนทำอพาร์ตเมนต์ 50 ห้อง ห้องละ 30 ตร.ม. คำนวณภายใต้ต้นทุนค่าก่อสร้าง ตร.ม.ละ 1 หมื่นบาท เท่ากับจะมีต้นทุนก่อสร้างห้องละ 3 แสนบาท รวม 50 ห้องเบ็ดเสร็จจะมีต้นทุนทั้งหมด 15 ล้านบาท
ขณะที่รายได้ค่าเช่าประเมินที่ห้องละ 4 พันบาท/เดือน หรือเดือนละ 2 แสนบาท บวกกับรายได้อื่น ๆ (ค่าน้ำ-ค่าไฟ) อีกเดือนละ 2 หมื่นบาท หากคิดที่อัตราเช่า 80% เท่ากับจะมีรายได้ค่าเช่าและค่าน้ำ-ค่าไฟรวมเดือนละ 1.76 แสนบาท หักลบจากค่าใช้จ่ายเฉลี่ยที่ 30% หรือเดือนละ 5.28 หมื่นบาท เท่ากับจะมีรายได้คงเหลือเดือนละ 1.23 แสนบาท แต่ยังไม่รวมเงินที่ผ่อนชำระแบงก์ ซึ่งทุก ๆ วงเงินกู้ 1 ล้านบาท (ระยะเวลากู้ 10 ปี) ที่อัตราดอกเบี้ย 7.75% จะมีภาระผ่อนแบงก์เดือนละประมาณ 1.21 หมื่นบาท
ลงทุนคอนโดฯ ต้องกลางเมือง
ส่วนกรณีลงทุนคอนโดฯ ควรมีเงินทุนประเดิมขั้นต่ำ 20% และกู้แบงก์ไม่เกิน 80% มีตัวอย่าง...ซักเซสสตอรี่คือ คอนโดฯในซอยนานา ถ.สุขุมวิท เมื่อปี 2535 ห้องขนาด 320 ตร.ม. ซื้อมาในราคา ตร.ม.ละ 2 หมื่นบาท หรือประมาณ 6.4 ล้านบาท ผ่านมา 20 ปีราคาขายขยับขึ้นเป็น ตร.ม.ละ 1.5 แสนบาท หรือ 48 ล้านบาท หรือขึ้นมากว่า 7 เท่า ยังไม่นับรวมรายได้จากการปล่อยเช่าตลอด 20 ปี กรณีที่ถือกรรมสิทธิ์ครบ 5 ปีจะได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมินให้กับกรมที่ดิน แต่จะต้องเสียค่าธรรมเนียมการโอน 2% จากราคาประเมิน
ดังนั้น การจะซื้อคอนโดฯเพื่อลงทุนและอนาคตอยากขายต่อเพื่อทำกำไร คำแนะนำคือเลือกทำเล "กลางเมือง" เท่านั้น เพราะที่ดินเหลือน้อย ทำให้ซัพพลายที่จะมาเป็นคู่แข่งในอนาคตมีน้อย เช่น ทำเลสีลม สาทร ศาลาแดง สุขุมวิท (ชิดลม-เอกมัย) ส่วนบ้านแนะนำทำเลบางนา เพราะปีก่อนน้ำไม่ท่วม อยู่ใกล้สนามบินสุวรรณภูมิ
ส่วน "ที่ดินเปล่า" ไม่แนะนำให้ลงทุน ยกเว้นทำเลกลางเมืองอย่าง "ศาลาแดง" ที่เกือบจะหาที่ดินไม่ได้อีกแล้ว !
